¿Como realizar una inversión rentable en vivienda de alquiler?

¿Cómo comprar una vivienda para alquilar? ¿Cómo asegurarme que mi inversión será rentable?

Bien comprender los principios de la inversión en inmuebles es la clave para que esta genere ingresos pasivos.

Invertir en la piedra es uno de los medios más accesibles para desarrollar tu patrimonio, asegurar tu jubilación o incluso reducir tu jornada laboral o dejar tu trabajo para vivir de las rentas.

Hoy en día, el típico trabajo asalariado no tiene futuro. Te permite vivir, pero no hacerte rico. Enriquecerse es poseer un patrimonio productivo que trabaja 24 horas para ti. Es tener activos.

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Y para eso, los inmuebles son ideales. Y la inversión en vivienda de alquiler es particularmente interesante.

Sin embargo, no es tan fácil como parece. En esta guía sobre la inversión en vivienda de alquiler encontrarás qué hacer y los errores a evitar. ¿Por qué es tan difícil encontrar un bien rentable? Te voy a explicar esto y muchas cosas más que he aprendido tras invertir más de 600.000 € prácticamente sin poner nada de mi bolsillo.

Inversión en vivienda de alquiler: un pilar para enriquecerse

Cuando te encuentras con algo de dinero ahorrado, es lógico preguntarte cómo invertirlo para sacarle el máximo partido. Está clarísimo que tener el dinero en el banco hoy en día no es una buena idea, puesto que entre las comisiones que te cobran y los intereses tan bajísimos (cercanos a cero) que te dan, viene a ser lo mismo que perder dinero año tras año.

Otra opción más remuneradora sería invertir en bolsa, pero al mismo tiempo es bastante más arriesgada. La bolsa tiene una alta volatilidad, y si no sabes cómo invertir, puedes hasta perderlo casi todo. Por otra parte, para invertir en bolsa o en cualquier fondo o producto financiero, necesitas tener un capital propio.

La inversión en vivienda de alquiler es muy atractiva puesto que es prácticamente la única inversión en la que el banco es susceptible de prestarte dinero para invertir.

¿Por qué no empezar a constituirse un pequeño patrimonio inmobiliario que te genere rentas de alquiler, además de tu trabajo, desde ya mismo? No todo el mundo quiere dejar su trabajo, pero seguro que a todo el mundo le gustaría ganar más.

Al contrario de la adquisición de tu residencia habitual, que no es un activo, la compra de una vivienda de alquiler es productiva, te aporta una renta.

A los 55 años, ¿qué prefieres? ¿Tener un sueldo y una casa, o bien tener un sueldo Y ADEMAS 10 pisos ya pagados que te generan 5000€ de alquiler?

¡Si puedes tener los dos, no lo dudes!

¡Pero atención! Invertir en vivienda de alquiler no es la gallina de los huevos de oro, o un secreto mágico para volverse rico rápidamente. Es invertir, y por lo tanto significa comprometerse, asumir riesgos y hacer lo correcto para que funcione.

Regla nº1 de la inversión en inmuebles

El principal pilar de enriquecimiento de la inversión no es la plusvalía, sino el capital que reembolsan los inquilinos al banco y el flujo de caja (cashflow) que te genera cada mes. Es ser rentable ahora, y no esperar 20 años a amortizar la hipoteca para empezar a recibir ingresos.

Además, nadie puede predecir cómo estará el mercado cuando decidas vender, sin embargo el capital amortizado mes a mes es real, y el cashflow generado también.

Los inmuebles son una de las inversiones más simples: básicamente, hay que encontrar un piso a un buen precio, que puedas alquilar más caro que la mensualidad de tu hipoteca. Esa es la base. Pero en realidad, hay un montón de gente que se lanza sin saber contar.

Imagina que encuentras un piso a 100.000€, que lo puedes alquilar por 500€. ¿es una buena inversión?

Por ejemplo, con una hipoteca de 100.000€ a 20 años, tendrías una mensualidad de unos 500€. (Hago los cálculos así rápidamente sin tener en cuenta voluntariamente infinidad de otros parámetros, pero es para que entiendas la idea). En este caso la respuesta es evidente: no

Reembolsando 500€ al banco y alquilando a 500€ tu vivienda, ésta te va a costar dinero cada mes: IBI, seguros, comunidad…

Esta es la regla nº1: el alquiler debe ser superior a la mensualidad, para poder cubrir todos los gastos. Debe ser aproximadamente un 20 – 30% superior. Hay que hacer los cálculos de cada operación para concretar exactamente de cuánto hablamos.

Invertir es ser emprendedor

Cuando empieces a informarte sobre cómo invertir y a buscar bienes, encontrarás varias “oportunidades”. Pongo las comillas porque muchos productos no son para nada una oportunidad de inversión rentable, ya sea por el precio de venta o por las condiciones asociadas.

Los programas de vivienda nueva, o los pisos recientemente reformados son muy peligrosos para tu cashflow, por una simple razón: compras muy caro. Además, el futuro alquiler que te anuncia el comercial suele estar sobrevalorado, por lo que muy probablemente deberás poner dinero de tu bolsillo cada mes.

De la misma manera, las inversiones en paquetes todo incluido suelen ser caras y no rentables.

Las buenas inversiones no se compran a los comerciales, ni se presentan como oportunidades para inversores. Las buenas inversiones no necesitan publicidad

Por eso es muy importante formarse y tener sus propias opiniones. Evita las “oportunidades”, y no escuches ciegamente a un vendedor que busca una comisión o una plusvalía. Fórmate para tener tus ideas bien claras y saber diferenciar.

Cuando empiezas a invertir te conviertes en un emprendedor, estás al frente de tu negocio y debes tomar las decisiones oportunas. Una mala decisión te puede costar miles de euros, y al mismo tiempo, una decisión acertada puede hacerte ganar mucho dinero.

Invertir es calcular

Invertir en una vivienda para alquilar es, antes de todo, saber calcular. La experiencia muestra que:

  • Los chollos son raros (sino, no seria un chollo)
  • Encontrarás varias dificultades por el camino (banco, reformas, impuestos..)
  • Los intermediarios (bancos, agentes inmobiliarios, consejeros) no siempre saben calcular la rentabilidad

¿Pero sabes una cosa ? en realidad la rentabilidad no importa. No es lo que cuenta.

Lo que cuenta, como hemos visto, es el flujo de caja mensual, el cashflow. Lo que te queda para tí cada mes.

Habrá quien te diga que 4% de rentabilidad está muy bien, que 6% está genial… pero en realidad eso no quiere decir nada. Para enriquecerte mes a mes, debes fijarte en otra cosa: cuánto te queda en tu bolsillo una vez pagados todos los gastos.

Por otra parte, para poder realizar los cálculos, es importantísimo estimar correctamente el alquiler que cobrarás por tu vivienda, y la demanda que existe en la zona en la que vas a comprar. Sería catastrófico encontrarte con una propiedad que no se alquila, o que se alquila a un precio mucho más bajo de lo que esperabas…

Debes encontrar un proyecto rentable, y hacer el seguimiento de cada etapa para que funcione.

Foto: screenshot calculadora

Invertir es apalancarse

La mayor ventaja de la inversión en vivienda de alquiler es que te permite apalancarte de varias maneras, y utilizar el TOP y el DOP:

  • TOP (Tiempo de Otras Personas) => a lo largo de tu carrera de inmo- emprendedor conocerás a muchas personas que podrán hacerte crecer de manera exponencial. Seguro que has oído alguna vez que se necesitan muchos contactos para triunfar, y en parte es cierto. Debes encontrar un socio en cada etapa de la inversión, experto en su dominio (agente inmobiliario, banco, abogado, reforma…), utilizar su tiempo y aprender de ellos. En cuanto formes tu “dream team” ya nada podrá pararte.
  • DOP (Dinero de Otras Personas) => la compra de una vivienda es prácticamente la única oportunidad en la que no tienes que invertir tus propios ahorros, sino que el banco te puede prestar gran parte del capital. Y es también la única ocasión en la que no tendrás que devolverlo tú, sino que tu inquilino se ocupará de hacerlo.

Comprar más barato (La negociación )

Lo que suele pasar después de hacer los cálculos, es que te pones a mirar los anuncios y todo está carísimo. O no encaja con tu presupuesto, o no es rentable.

Es normal, un vendedor va ante todo buscar un comprador que pague caro. Va a buscar alguien que no esté bien informado, que no haya hecho sus cálculos (o que los haya hecho de manera muy optimista), alguien que no conozca el mercado, que tenga prisa por comprar o que simplemente haya tenido un flechazo con el piso.

Ojo, que no quiero decir que el vendedor sea malo… es alguien como tú y yo que simplemente quiere sacar lo máximo de su vivienda, y es normal.

Cuando inviertes en vivienda para alquilar, verás que la ganga no existe, sino que la tienes que crear tú.

Puedes “crear” una buena oportunidad de inversión negociando.

Y se puede negociar bien si se tiene ventaja. Si estamos interesados por un piso que nadie quiere. O bien, cuando somos los primeros en estar al corriente de la venta.

¿Y qué es lo que hace que nadie quiera un piso? Su estado. Los problemas. Los casos complicados. Por eso, debes encontrar una vivienda con un problema que tú puedas resolver, y espante a otros compradores.

Por otra parte, y sobre todo, debes encontrar un vendedor motivado que te permita realizar una compra al precio que tú has calculado para que tu inversión sea rentable.

Recuerda que la compra es la base de todo, tu inversión te permitirá ganar dinero si compras bien.

Hacer que tu dinero rinda más: la financiación («Comprar con el dinero de otros»)

En mi caso concreto, he invertido más de 600.000€ en inmuebles sin aportar prácticamente nada. Si he podido hacerlo, es porque sólo compro viviendas que generan un flujo de caja positivo.

Es decir, que cada piso me da más de lo que me cuesta. Eso genera confianza al banco, y así puede acompañarme en otros proyectos.

Y sobre todo, el cashflow positivo impide que me endeude “realmente”. Por supuesto debo amortizar la hipoteca (bueno, de eso se encargan los inquilinos 😊), pero en realidad mi endeudamiento personal no aumenta con estas inversiones que me generan ingresos.

Básicamente, el inquilino paga al banco, y a la vez me paga a mí mi patrimonio.

Para invertir debes reunir dos condiciones:

  • Tener unos ingresos regulares y un perfil de riesgo correcto para el banco (no estar en números rojos, ser capaz de ahorrar un poco…)
  • Encontrar un bien a un precio correcto con respecto al alquiler que cobrarás.

Para conseguir financiación, te aconsejo que vayas a ver al menos 5 bancos diferentes antes de sacar una conclusión sobre las posibilidades de que te acuerden una hipoteca, y con qué condiciones. Preguntar únicamente a tu banco de toda la vida y al banco de enfrente, no es suficiente.

El banco va a convertirse en un socio que nos va a acompañar en nuestro proyecto y en futuros proyectos, por lo que es muy importante establecer una relación de confianza desde el principio.

Por eso, debes conocer muy bien tu proyecto, y ser capaz de defenderlo haciendo una presentación de las cifras con proyecciones, fotos y toda la información necesaria para que el banquero vea que eres un emprendedor serio y tenga ganas de acompañarte.

Alquilar más caro (la mejora del bien y reforma)

Si has empezado a estudiar el mercado y te has interesado por los anuncios de la competencia, habrás observado que la antigua generación de inversores han hecho muy poco por cuidar sus bienes o sus inquilinos. Es por eso que en el mercado encontramos pisos viejos, feos, mal amueblados…

Es vergonzoso.

Pero es una oportunidad para nosotros.

Los Nuevos Inversores como tú o como yo, proponemos pisos reformados y donde sea agradable vivir. Y sólo por eso, los inquilinos están felices.

Yo respeto mucho a mis inquilinos. Son mis clientes, y viven en mis pisos, es importante para mí que se sientan bien. Si están a gusto en mi piso lo cuidarán y además no querrán marcharse.

Proponiendo un piso moderno, funcional y bien decorado haces que tu anuncio se desmarque claramente del resto. Atraerás a los inquilinos que estén dispuestos a pagar un poco más caro por un piso como el tuyo.

Repito, es una oportunidad para nosotros.

Aquí tienes por ejemplo, uno de mis pisos que reformé hace poco:

Puedes estar pensando que te va a costar un pastón reformar un piso que está en ruinas, o amueblar 100 m2 con muebles de lujo… efectivamente, debes tener cuidado y elegir bien qué reforma debes hacer, quién te la va a hacer y qué muebles va a proponer.

El precio de la reforma de una vivienda va a impactar claramente la rentabilidad de tu inversión, por eso debes formarte y conocer los trucos básicos (o mejor, los trucos avanzados) para mantener las cifras y no tener sorpresas.   

  • Conseguir aún más cashflow (estrategias de alto rendimiento)

El tipo de inversión que vas a realizar depende de tus objetivos y de las contrapartidas que estés dispuesto a aceptar

En mi caso, invierto en propiedades en las que puedo utilizar técnicas de alto rendimiento y general mayor cashflow. Eso es porque mi objetivo es vivir de mis rentas.

A la hora de alquilar tu vivienda puedes optar por utilizar alguna de las técnicas que te permitan alquilar al menos un 30% más caro.

Y según los métodos que utilices, debes saber que hay ciertos detalles (por no decir obligaciones administrativas) a tener en consideración. Tienes que tener en cuenta que legalmente no todo es posible, y que debes hacer las declaraciones oportunas en todo momento.

Hay que ser un inversor profesional. No un aficionado ingenuo. O peor aún, creerse un listillo. 

Legalmente no todo está permitido, y moralmente, al menos para mí, tampoco. Personalmente, yo utilizo varias estrategias:

  • Alquiler por habitaciones. Pero ojo, no me refiero a meter camas de matrimonio en cada habitación (incluido el salón) y tener a 6 personas conviviendo en 70m2 con un solo baño… Es verdad que ganas un poco más, pero ¿a ti te gustaría vivir en esas condiciones?  A mí francamente no. Las habitaciones que yo propongo tienen 11 m2 y camas dobles, pero sólo admito a una persona por habitación. Resultado: mientras otros propietarios alquilan a 450€ la habitación para dos, yo la alquilo a 410€ para uno. Ellos tienen 6 personas con ingresos inestables, cambio de inquilino cada poco, desperfectos y movidas varias…. Y yo tengo a 3 personas con trabajo fijo, encantadas con su casa y que cuidan de mi piso. Es lo que yo llamo un piso compartido premium
  • Alquiler temporal de medio plazo. Entre un alquiler tradicional y el alquiler por noches, éste es un término intermedio que da muy buenos resultados. En mi caso, tengo un piso alquilado únicamente a empresas que necesitan alojar a sus empleados por unos meses, y he conseguido aumentar un 40% el precio del que sería el alquiler. Las empresas tienen más medios para pagar un alquiler caro, y de todas formas, les sale mucho más barato que pagar un hotel.    
  • Alquiler vacacional o por noches, tipo Airbnb, es el que más ingresos puede generar, pero como decía antes, debes medir muy bien los gastos y la demanda, pues te puedes encontrar que la rentabilidad no sea como esperabas al final… utilizo el término “vacacional” por error, pues tengo comprobado que más de la mitad de las personas que se alojan en mis pisos, vienen por trabajo y no por vacaciones.

Invertir es la libertad. Empezar a invertir cuanto antes

Si, es más fácil hacerlo con 25 o 35 años que con 50. Así que si quieres invertir, hazlo pronto. Con 50 años, el banco va a acordar la hipoteca a un plazo menor, o bien a un tipo de interés superior. Por supuesto, no hay nada imposible, pero es más complicado.

Con 35 años, por ejemplo, puedes empezar siendo un pequeño inversor y conseguir un patrimonio de cientos de miles de euros en 20 años. Simplemente por haber pasado a la accion.

Como decíamos antes:

Para hacerse rico invirtiendo en inmuebles, la clave es poder reinvertir

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Es poder reproducir la misma operación varias veces. Y para conseguirlo, es necesario generar cashflow positivo, si no el banco no te acompañará.

Lo que no debes hacer es creer que tendrás una jubilación y contar únicamente con tu sueldo o con el dinero del estado. No debes tener una sola fuente de ingresos, eso es un riesgo grandísimo. La inversión en vivienda de alquiler es una manera de diversificar tus ingresos, y un excelente trampolín para vivir de rentas.

Pero ¡cuidado con los errores que te pueden costar caros ! por favor, fórmate antes de lanzarte a la aventura para evitar una catástrofe financiera. En Club Rentable, por ejemplo, tienes acceso a un montón de información de manera gratuita.

Pero, aparte de eso, no debes dudar en pagar por formarte. Puede parecer que intento llevarme el gato al agua, pero es de sentido común. Es inteligente gastarse 500€ o 1.000€ para formarse cuando vas a comprar un bien de 70.000, 100.000 o 120.000 € (o includo más!). El número de errores que se pueden evitar es incalculable, y simplemente con eso la formación se amortiza incluso varias veces. Por supuesto si tienes tiempo puedes aprender solo, leer libros, hablar con gente… pero si quieres pasar a la acción rápidamente y acelerar, debes invertir en tu propia formación.

Por ejemplo, al comprar un bien que al final no se alquila como esperabas, o resulta que no hay demanda… aparte de perder dinero y empeorar tu situación económica, puede afectar a tu moral, generando stress, perdida de confianza incluso problemas con tu entorno… pero déjame que te diga una cosa: el éxito viene con la perseverancia. Es importante rodearte de personas que tienen el mismo objetivo que tú, o que incluso lo han logrado ya.    

Ahora, imagina tu vida si hubieras comprado uno o varios pisos y los tuvieras de alquiler desde hace 5 o 10 años. Imagina cómo sería tu patrimonio hoy. Probablemente ya habrías pagado una buena parte de la hipoteca.

Un día, en función de tus objetivos y en función de las inversiones que hayas hecho, te vas a encontrar con ingresos limpios que llegan a tu cuenta de por vida. Y que seguirán llegando a la cuenta de tus hijos.

El futuro pertenece a los que se mueven.

Una inversión rentable puede cambiar tu vida!

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